关于“诚意金”问题

一、“诚意金”的性质

首先，与定金、违约金在法律上有明确规定不同，在我们国家相关法律中并没有规定“诚意金”，对诚意金的收取和处分规则均没有。

其次，根据民法的“契约自由，意思自治”原则，只要协议双方平等协商，对“诚意金”的处理明确约定，没有违反法律规定的，应该说该约定是有效的。所以，以一句“于法无据”一概否定诚意金的收取也是不对的。关键是收取诚意金时，中介或开发商有无履行告知义务;是否是平等协商达成的，是否涉及不平等合同、霸王条款。

二、“诚意金”转“定金”

“定金”指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。合同完全履行的，定金抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，双倍返还定金。

1、诚意金不能按照定金罚则处理

根据最高院关于《担保法》的司法解释，当事人约定了“留置金、担保金、保证金、订约金、押金”的，但没有约定为“定金”的，都无权要求按照“定金罚则”处理。可见诚意金不能按照定金罚则处理，下家或上家撤回买卖意向时，中介或开发商无权罚没诚意金，可以要求返还;反之，对方违约的，交付诚意金方也无权要求对方双倍返还。

2、合同约定诚意金转化为定金

有很多中介在合同中约定，议价成功的，所交纳的诚意金即转化为定金。这样的约定不违反法律规定，应该说是有效的。下家或上家在签议定书、居间协议、代理协议等时，要看仔细，当然中介应该予以说明。一旦签订了含有诚意金转化为定金条款的协议，议价成功后，交付诚意金方违约的不能再要回来，收取方违约的则要双倍返还。

三、中介能否自己罚没“诚意金”

实践中有很多下家或上家在交付“诚意金”后反悔，向中介索要遭到拒绝。有的中介声称要罚没诚意金，有的称抵作中介费。其实，中介这样做的违法的，中介公司在房屋买卖中一般充当居间介绍或作为买或卖一方的代理人。

如果中介公司以居间人身份出现，则是独立于买卖双方之外的第三者，根据《民法典》（2021.1.1生效）第九百六十三条【中介人报酬请求权】中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。

第九百六十四条【中介人必要费用请求权】中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬;但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

如果中介是买卖双方中一方的代理人，根据《民法典》（2021.1.1生效）第九百六十五条　【委托人私下与第三人订立合同后果】委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。可见，中介作为一方的代理人要按照委托合同的约定从事代理活动,根据约定收取报酬。

因此，中介公司是无权罚没“诚意金”的，也不能以抵作中介费了事，是不是支付居间费，要看居间成功与否;是不是支付委托代理报酬，要看委托合同的约定。

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