一、投资性房地产的转换

投资性房地产的转换一共有四种情况：

1.成本模式下的投资性房地产转为非投资性房地产

2.成本模式下的非投资性房地产转为投资性房地产

3.公允价值模式下的投资性房地产转为非投资性房地产

4.公允价值模式下的非投资性房地产转为投资性房地产

这么多，不要喊晕哦，其实很简单的，对于这种问题，我最喜欢拿一张纸，在上面乱画，画来画去思路就清晰了，最后发现还是表格最合适。

通过这张表格，可以归纳出如下几点：

1.在成本模式下，由于投资性房地产和非投资性房地产的核算是类似的，所以遵循“对应结转”的原则，所谓对应结转就是“原值转原值、折旧(摊销)转折旧(摊销)、准备转准备”，比较特殊的是作为存货的房地产转为投资性房地产时，不遵循这个原则，而是将存货在转换日的账面价值作为投资性房地产的入账价值。

2.在公允价值模式下，自用房地产或存货转换为投资性房地产时，如果借方差额计入公允价值变动损益，如果是贷方差额计入资本公积(在处置投资性房地产时，要将此资本公积转入其他业务收入)，准则这样规定的目的是为了防止一些企业借此调整利润。

好啦，对于转换看着上面的这个表应该就很清楚啦，还有一些细节不清楚的话，自己翻翻书吧，我这个表格没有把所有的内容都概括进去的。

二、投资性房地产的处置

说完了转换，我们来说说处置。投资性房地产的处置包括出售、转让、报废、毁损，同样也要走“成本模式”和“公允价值模式”两条线。对于投资性房地产的出售或转让，不管在成本模式下还是公允价值模式下，都要通过其他业务收入和其他业务成本科目核算。

(一)成本模式下：

1.出售或转让时：

借：银行存款(实际收到的金额)

贷：其他业务收入

借：其他业务成本

投资性房地产累计折旧(摊销)

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

2.报废或毁损时：

借：待处理财产损溢

投资性房地产累计折旧(摊销)

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

报经批准后处理：

借：工程物资/银行存款(按残料价值或变价收入)

其他应收款(可收回的赔偿款)

其他业务成本(按差额)

贷：待处理财产损溢

(二)公允价值模式下

1.出售或转让

借：银行存款(实际收到的金额)

贷：其他业务收入

借：其他业务成本

贷：投资性房地产——成本

投资性房地产——公允价值变动(或借记)

借：公允价值变动损益

贷：其他业务收入(或相反分录)

如果存在原来转换日计入资本公积的金额：

借：资本公积——其他资本公积

贷：其他业务收入

2.报废或毁损时：

借：待处理财产损溢

贷：投资性房地产——成本

投资性房地产——公允价值变动(或借记)

报经批准后处理：

借：工程物资/银行存款(按残料价值或变价收入)

其他应收款(可收回的赔偿款)

其他业务成本(按差额)

贷：待处理财产损溢