卖方未按合同约定迁户买方索赔

董先生在北京丰台区有一套房屋，赵女士与其约定以228万元总价成交，并于2015年4月签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定，“出卖人应当在房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续”。

合同签订后，赵女士支付了全部房款，双方于2015年6月办理了房屋所有权转移登记手续，将房屋登记在了赵女士名下。

然而，约定期限已过，董先生至今都未将房屋户口迁移出去，赵女士便将董先生告上法庭，索赔违约金20万元。

在诉讼过程中，董先生辩称自己已将本人及其亲友的户口迁出，房屋现有户口是原来房主的，因找不到人而无法迁移，所以自己不算违约。

之后，一审判决，董先生已将本人及亲属户口迁移，并非恶意违约，且赵女士未就其所受具体损失举证证明，故判决董先生向赵女士支付逾期违约金3万元。接着，董先生因不服判决再次提起上诉，后在法庭的调解下，双方达成调解协议，并于近日在法院主持下进行了款项交接。

为了避免产生户口纠纷，买方应该怎么做?

1、合同明确约定户口迁移

在合同中明确约定房屋内现有户口的迁出期限及相应违约责任，而且一定要写明是“所有户口”，不然就可能遇见赵女士的那种情况。此外，如果是为了解决子女学籍问题而买房的人，也别忘了在房屋买卖合同中明确约定房屋对应学籍的使用情况。

2、提前向教育部门核实学籍使用情况

对于二手房来说，即使是买下了房子，也不一定就能获得学位，因为它可能会被上个住户或者上上个住户所占用，所以买方应提前向所在学校及教育部门核实相关入学政策及涉案房屋学籍的使用情况，并在合同中明确约定入学指标使用问题及相应违约责任。

3、提前向公安机关了解落户政策

户口迁移问题属于公安机关户籍管理的职权范围，不同区域具有一定差异性，建议买方向房屋所在地派出所咨询涉案房屋的相关落户政策，千万不能仅凭卖方或中介的保证就盲目购买，以免最后导致自身利益受损。