【案例】

2006年4月，陈某与张某签订了购房合同，张某将一处住宅以8万元的价格转让给陈某，并约定2007年8月份交房时付清余款。但是后来张某突然反悔不卖了。陈某可以要求法院判令张某继续履行合同吗?

【法律解析】

可以要求张某继续履行。对方中途反悔属于违约行为，《 合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符 合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但有下列情形之一的除外：( 一) 法律上或者事实上不能 履行;( 二) 债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;( 三)债权人在合理期限内未要求履行。

【法条链接】

《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效; 未办理物权登记的，不影响合同效力。

签订了定金协议和买卖合同后，卖家反悔。买家可以这样维权：

1、上诉法院，要求判决强制过户。

当买方同时满足以下5个条件时，可主张强制过户：

(1)签订的买卖合同有效;

(2)购房人具有购房资质;

(3)购房人具有足够购房款;

(4)卖房人构成根本违约，即卖房人明确表示不卖的证据材料及逾期履行合同约定的义务超过十五日的证据材料;

(5)交易房屋未被限制，如查封、扣押等;

实务中，法院是否会判决强制过户，需要根据具体的案情来定。

同时需要注意的是：

(1)如果卖方已经将房屋另行出售给了其他人(此人不知情)且已经完成过户的情况下，卖房人已经无法实际交付房屋了。在此情况下，买方就只能要求售房人赔偿违约金及其他损失了。

(2)法院只可能判决强制过户，但并不能由法院判决或裁定户口迁出。

2、买方有权解除合同，并要求卖方承担违约责任

法官会根据以下因素来综合判断违约金的具体数额：

(1)买方的实际损失;

(2)卖方的恶意性程度;

(3)合同履行的程度;

(4)其他因素;

此外，买房人也可同时要求卖房人按照合同约定承担其已向房屋中介公司支付的费用。

3、双倍返还定金

买方选择何种方式保护自己的权益，买受人可根据自己的实际情况和需求而定，出售人作为违约方是无权选择解约的，选择权在于买方。

若法院判决的违约金数额低于买方的实际损失(若房屋价格上涨部分已经超过房屋总价款的20%，那么超过部分的金额也是买房人的实际损失)，那么买方还可向卖方主张赔偿其损失;但违约责任和定金罚则只能二选其一，不可同时适用。

业内人士认为,国人缺乏契约精神,在利益面前,一些人更愿意选择违约。“卖家违约成为整个楼市的普遍情况,他们第一次以某个价格出售房屋后,往往又会将房屋挂到其他中介出售,如有买家愿意出更高的价格,高到可以覆盖违约金并有盈余,他们就会选择违约,且违约底气十足。”谢*奎说。

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