一、房屋租赁合同可以行使留置权吗(《物权法》有效日期截止于2020.12.31)

不可以，留置权是严格的法定权，只有法律规定的情形才能适用留置权。

根据《物权法》第二百三十条 留置权的一般规定债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。 前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。

第二百三十一条 留置财产与债权的关系债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。

第二百三十二条 留置权适用范围的限制性法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。

二、房屋租赁关系中行使留置权的条件

1、房屋租赁合同中对出租方享有留置权作出明确约定

尽管《物权法》已突破了享有留置权的合同，但并不等于其他所有合同的债权人一方当然都享有留置权。由于目前法律、法规甚至最近2009年7月新颁布的《城镇房屋租赁合同司法解释》也没有明确规定、赋予房屋租赁合同出租方享有留置权，且理论上对房屋租赁合同的出租方是否享有留置权至今仍存在分歧和争议，考虑留置权的安全、有效，规避日后的争执，在房屋租赁合同中应对出租方享有在承租方逾期支付房租、费用的情况下对出租房屋内承租方的动产、财物，依法享有留置权的约定，而不仅仅是对房屋内动产、财物的一般处置权、处理权等不规范的表述。

2、债权人应合法占有债务人的动产

债权人占有债务人的财产，是留置权成立及存续的前提条件。此外，占有必须是合法的。具体到房屋租赁关系中，也是一样。出租方如果不合法的占有承租方动产、财物，将不能产生留置权及留置的后果。出租方合法占有出租方房屋内承租方的动产、财物的方式一般如下：第一，承租方将约定的动产、财物转移给出租方占有(“主动交付占有”);

第二，房屋租赁期满或依法提前解除、终止，在承租方拖欠租金、水电气费，承租方逾期遗弃、滞留在租赁房屋内的动产、财物，出租方直接加以控制，转移占有(滞留占有);第三，通过申请人民法院财产保全，由人民法院责令暂由出租方占有、控制甚至保管的承租方在租赁房屋内的动产、财物(司法确认占有)。

实践中还有一种强行占有的情况，即承租方在发生了拖欠出租方租金、水电气等费用后，又拒绝按房屋租赁合同的约定腾退房屋，也拒绝交付租赁房屋内的动产、财物，在此情形下，出租方通过采取自救措施，强行入室，从承租方手中扣留、控制并加以占有合同约定的留置物，以实现留置权。这种方式是否合法，是合法留置还是非法侵权，目前理论上争议非常大，笔者建议在目前法律、司法解释未明确规定前，暂不宜提倡。

3、债务人的债务已到履行期

因为留置权是因债务人不履行债务而产生的，而债务是否履行，只有债务人的债务已到履行期限才能确定。如果债务人的义务尚未到履行期，则无法判断债务人是否自觉履行债务，从而若允许成立留置权，就意味着强制债务人提前履行债务，这显然是不公平的。

4、留置的财产与债权一般应基于同一法律关系，但是商事留置除外。

在房屋租赁合同中，出租方作为收取租金的债权人，其取得的是出租房屋使用价值的租金;而承租方放置在租赁房屋内的动产财物，与租金债权不可能属于同一法律关系，只能是非同一法律关系。因此，笔者认为：按此规定，如果房屋租赁合同出租方可以依法享有留置权的话，必须符合房屋的出租方、承租方均是企业才行，否则，房屋租赁合同中出租方的留置权就不能成立。

5、需无妨碍留置权成立的情形。

在具备上述四个条件时，房屋租赁关系中的留置权一般即可成立，但如果存在妨碍留置权成立的情形，即使具备了以上条件，留置权仍不能成立。妨碍留置权成立的情形有以下几项：

其一，当事人约定排除留置权的适用;

其二，留置财产违反社会公共利益或社会公德;

其三，留置财产与债权人所承担的义务相抵触。

6、实现留置权时，留置权人必须确定债务人履行债务的宽限期

三、最新资讯(《民法典》于2021.1.1生效)

《中华人民共和国民法典》

第四百四十七条 债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。

以上就是小编整理的内容，我们可以了解到在进行房屋租赁的时候肯定需要遵守相应的法律规定，这对于当事人来说就要清楚房屋租赁不适用留置，这样才能更好的处理相应的问题，维护自己的合法权益。如果还有什么疑问，可以咨询律盾相关律师。