签订商品房买卖合同前应准备什么

一、查看开发商的主体资格是否合法

1、查询开发商是否有合法、有效的营业执照，且是否具有商品房开发、销售的经营范围。

2、查询开发商的房地产开发企业资质证书。不具备开发资质或开发资质已过期或已被取缔的企业不能作为出卖人与购房者签订《商品房买卖合同》，违者订立的合同无效。

3、查清出卖人与房地产开发商是否是同一主体，即出卖人是否有权出卖正在销售的房产。

二、检查开发商的五证原件是否齐全

1、《土地使用权证》

《土地使用权证》应以出让方式取得，划拨土地和集体土地均不得进行房地产开发。

2、《建设用地规划许可证》

这是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。

3、《建设工程规划许可证》

开发商如果没有取得该证件，按照《城市规划法》，其开发项目是违法的，将来无法取得房产证。

4、《建设工程施工许可证》

该证件是办理房屋产权证的必备要件，没有该证，购房者根本无法取得产权证。

5、《商品房销售预售许可证》

该证件是开发商对外销售商品房合法证明文件，没有取得该证件，开发商不得对外销售商品房。注意证件载明的开发商与商品房买卖合同的出卖人是否为同一主体;注意该证件是否包含所要购买的楼盘;查验该证件是否存在转借、冒用他人许可证的情形。

三、商品房的基本情况

购房者除约定层高、面积、结构等基本情况外，还应当核对合同附件所附房屋平面图与开发商售楼资料介绍的是否相一致，另外应约定商品房若达不到合同约定的要求开发商应承担的违约责任。

四、付款方式及期限

购房者选择一次性付款的，注意写明付款时间;选择分期付款的，注意写清每期付款的金额与期限;选择银行按揭贷款付款的，写明首期款的付款日期及数额、贷款的成数与年限。

另外，在约定购房者逾期付款的违约责任时，购房者应注意约定的责任如逾期期限、违约金比例要与开发商逾期交房的逾期期限、违约金比例相对等。

五、面积差异处理

对于商品房这种特殊的商品，应当允许合同约定的面积存在误差，但是误差不应超过合理的范围，法律规定为合同约定面积的3%。在签订商品房购买合同时，购房者应注意开发商对面积误差的约定处理办法。

六、“不可抗力”的理解与界定

购房者注意合同中“销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任”条款的表述。国家法律、法规规定的“不可抗力”是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如地震、水灾、战争等。

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