法律咨询：

2009年8月中旬，河南省汝南县汝宁镇市民余某与周某口头达成房屋租赁协议，租赁周某位于汝南县天中大道北段的门面房一间，其店面转让费20000元。随后余某在对该店面进行装修中，发现此房非周某所有，而是周某转租他人的，且该店面楼上有人居住，须从门面出入。

律师回答：

余某与周某虽然签定了房屋租赁合同，但该房屋的所有权人不是周某，该门面房系周某是从李某处转租而来的，均没有书面合同，因该房屋的特殊性(系楼梯间)，房屋产权人与李某签订的租赁合同中，明确约定“如需转租或换房，应征得房主的书面同意，否则，转租或换房无效”，周某没有提供证据证明前手转租给自己及自己又转租给余某，征得了房主的同意且房主与余某签定租赁合同中，对房屋所作的“不得转租或换房，否则转租或换房无效”的特殊约定，该特殊约定，不违背法律规定和社会公德，所以该条款的约定对余某及其以后的转租行为应当具有约束力，即周某将房屋转租给余某的行为是无效民事行为，由此所产生的租赁合同也当然无效。无效的合同自开始就没有法律约束力，周某因此而得到的原告交付的门面转让费应予返还。

相关法律知识：

《中华人民共和国的合同法》

第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第二百一十七条规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。